和泓服務闖關上市,物業公司扎堆赴港IPO

IPO那點事 2019-06-25 17:04 18920

今日,和泓置地集團旗下物業公司和泓服務集團通過港交所聆訊。


作者 | 臥風凌

來源 | IPO那點事

數據支持 | 勾股大數據

 

隨著地產行業步入存量時代,分拆物業公司上市成為熱潮。

對房企而言,分拆物業公司上市,不僅能增加一個融資平臺,也能促使物業規模快速提升,確實是一個好方法。 

近年來,香港資本市場迎來物業管理公司上市潮,目前已經有10余家物業管理上市公司。僅在2018年,就有5家上市,分別是雅生活服務、碧桂園服務、新城悅、佳兆業物業、永升生活服務。

 

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融資受阻,從新三板轉戰港股

 

新三板門檻低,物業公司要上市并不難,據統計,目前在新三板掛牌的物業公司超過60家,但后續大多都遭遇到融資難的問題。

因此,從新三板轉戰港股市場或是A股市場的物業公司不在少數。 

2015年8月,花樣年將物管業務彩生活(01778.HK)拆分登陸港股市場,開啟了房企拆分業務上市的先例。 

2018年3月,永升物業(旭輝控股集團(00884.HK)旗下)終止新三板掛牌,同年8月向港交所遞交IPO申請,12月正式登陸港股市場。 

2019年3月4日,藍光發展旗下物業公司嘉寶股份向港交所提交IPO申請,并于6月10日通過上市聆訊,2015年,嘉寶股份曾掛牌新三板,證券代碼834962,并于三年后摘牌。公司方面給出的退出理由,則是為配合業務發展及長期戰略規劃調整的需要,并綜合考慮掛牌維護成本、后續資本市場運作等因素。 

6月3日,保利地產發布了其全資子公司“保利物業”境外首次公開發行股份申請材料獲中國證監會受理的公告。此前保利物業曾于2017年在新三板掛牌上市,而在今年4月11日公告從新三板退市。 

港交所信息顯示,6月25日,和泓置地集團旗下物業公司和泓服務集團更新港交所聆訊后資料集,獨家保薦人為西證國際。曾于2月19日,和泓服務集團有限公司向聯交所遞交主板上市申請資料。 

和泓服務集團成立于2002年,是中國物業管理行業的知名市場參與者,提供物業管理服務、社區相關服務及物業開發商相關服務逾16年。根據中國指數研究院的資料,以中國物業管理綜合實力計,于2017年、2018年及2019年,公司分別名列中國物業服務百強企業第58位、48位及44位。 

值得注意的是,和泓服務的前身泓升股份曾在新三板掛牌。2015年9月,泓升股份由北京戎翔航業投資有限公司更名為北京泓升投資股份有限公司,并完成改制。2016年1月,泓升股份開始于新三板掛牌。2018年4月,泓升股份終止掛牌。與其他地產上市公司拆分物業公司再上市不同的是,和泓置地集團本身并未上市。

 

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市場份額占比低,增收不增利 

 

中國物業管理行業分散且競爭激烈,在行業龍頭紛紛上市的過程中,物業管理行業呈現出“馬太效應”。 

根據中指院的資料,于2017年,業內有約118,000家運營中的物業管理公司。于2019年,以于2018年管理的建筑面積計,物業服務百強企業的市場份額約為38.9%,而該公司的市場份額僅為0.03%。 

財務數據方面,2016年、2017年及2018年,公司實現收益分別為人民幣1。69億元、1。96億元及2。24億元,同比增長14。29%;利潤分別為人民幣1873。4萬元、2187。0萬元、1686。6萬元。 

2016年、2017年及2018年,公司物業管理服務的毛利率分別為24.0%、26.9%及31.2%;社區相關服務毛利率分別為50.7%、54.6%及54.2%;及物業開發商相關服務毛利率分別為15.9%、15.7%及15.6%。2018年物業管理服務的毛利及毛利率于往績記錄期間有所增加,主要原因為有關期間物業管理服務平均費率增加;及由于物業管理項目數目因業務擴張而增加。 

和泓服務的總訂約建筑面積由2016年12月31日的6.8百萬平方米增長5.8%至2017年12月31日的7.2百萬平方米,并進一步增長13.3%至2018年12月31日的8.2百萬平方米,2016年至2018年的復合年增長率為9.8%。 

目前在港上市的物業公司,仍難以完全擺脫業務上對母公司的依賴。 

于往績記錄期間,該公司的大部分收入來自物業管理服務,2016-2018年分別為人民幣115.9百萬元、人民幣136.3百萬元及人民幣155.3百萬元,占各年度總收入的68.6%、69.6%及69.2%。其中,就和泓置地集團所開發的物業產生的物業管理服務收益分別為人民幣112。8百萬元、131。4百萬元及148。9百萬元,分別占物業管理服務產生收益的97。3%、96。3%及95。9%。 

招股書顯示,和泓服務的控股股東為劉江先生,他持有和泓服務95.48%的股份。

 

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結     語

 

對比剛剛通過聆訊的物業公司嘉寶股份,2016-2018年,嘉寶股份在管建筑面積從24.2百萬平方米增加至60.6百萬平方米,復合年增長率為58.2%。

可以看到,相比知名房企旗下的物業公司而言,和泓服務集團的規模并不占優勢。 

物管行業普遍面臨天花板明顯的問題,僅靠物業費難以實現業績增長。雖紛紛赴港上市,各上市物業公司在資本市場的表現卻參差不齊。

 

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