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上半年14城二手房成交環比增52%,下半年需警惕“新庫存”風險?

大橙子 2019-06-25 21:27 12863

作者:田晏林 

來源: 小犀財經

14城上半年二手房走出低迷

2018年在全國“房住不炒”的基調下, 各地的房地產調控政策不斷加碼,2019年初調控力度有所放松。比如今年3月,北上廣深四個一線城市下調二手房交易增值稅附加稅稅率。與此同時,濟南取消限價,廣州、南京、石家莊等城市也放寬了落戶政策。

貝殼研究院數據顯示,其重點關注的北京、上海、深圳、大連、天津、濟南、青島、南京、武漢、西安、長沙、成都、重慶、杭州等14個城市,在行政調控放松、房貸利率下調、市場預期改善等因素影響下,從底部回暖。

總體來說,在經過了2018年下半年的大幅調整后,上述14城的需求開始釋放,同比去年微增3%,但環比去年下半年則增加52.3%。貝殼研究院首席分析師許小樂分析認為,這種回暖表現為一季度二手房市場底部向上、新房市場回暖、土地市場走出低迷。但二季度在政策收緊、預期轉變背景下,市場回暖并未持續,2019年上半年呈現明顯的“前高后低”特征。

《報告》顯示,二季度月均成交比3月減少21.5%。同時,預期隨市場回落而走弱,大部分城市掛牌價下跌,其中二季度14城中9城業主報價呈現出較明顯跌幅。

許小樂認為,二季度市場降溫的原因主要有三點。首先,市場的回落與節后季節性影響消退、需求疲軟有關。其次,4月以來局部地區調控加碼,住建部、銀保監會及央行就房地產調控及房地產金融風險頻發聲。

公開資料顯示,今年4月,長沙停止執行對家庭第二套改善性住房的契稅優惠政策。5月蘇州開啟限售,部分區域收緊新購住房學位政策。此外,住建部對第一季度房價、地價波動幅度較大的6個城市進行了預警提示。在許小樂看來,二季度調控政策的收緊,使得市場預期走弱,入市延緩。

談及第三點原因,許小樂認為,在重點關注的14城中,有8城二套房認定標準為“認房又認貸”,該標準使得換房者面臨極大的首付壓力,從而釋放節奏放緩。從市場表現看,經歷了一季度剛需的集中釋放后,二季度改善需求開始入市,中大面積的成交增多,但是改善型需求的杠桿空間小,釋放難度大,換房鏈條的輪動受阻,市場成交量自然回落。

房企拿地熱情有緩和

今年初,隨著房企融資放松和房貸利率松動,新房銷售好轉帶來資金流的同時,外加融資環境改善,開發企業資金難題有所緩解,拿地熱情上升。1月份,無錫開年的首場土拍就誕生了兩宗“萬元地”。其中華潤以27.507億元、樓面價11569元/平方米,競得新吳區羊腰灣地塊,成為新吳區單價“地王”。

再比如,4月29日,蘇州工業園區湖東板塊一宗住宅用地,以總價35。63億元成交,樓面價達30287元/平方米,溢價率37。67%,打破了園區保持十年的記錄,成為當地有史以來最高的單價地王。

然而隨著住宅買賣市場回暖后下探,以及金融監管尤其是開發商融資監管的趨嚴,5月土地市場熱度下降。《報告》顯示,5月300城土地成交回升速度減緩,土地溢價率下降4.8個點,土地出讓金環比增長速度也明顯下降,土地市場整體熱度減弱。

5月底,21世紀經濟報道稱,針對近期部分房企出現的“地王”現象,在住建部的指導下,央行與證監會將暫停部分房企的債券及ABS融資渠道。《報告》顯示,2019年1-5月,全國房地產開發投資46075億元,同比增長11.2%,增速比1-4月回落0.7個百分點。

“前期開發商投資熱情的高漲與資金渠道的寬裕有關。4月份開發商資金來源中利用外資增速高達103.7%。但隨著近期住建部對一些市場升溫城市的約談,開發商融資渠道的收窄,資金支持力度減弱。1-5月利用外資增速回落到38.8%,比上月回落64.9個百分點。同時,市場的降溫導致定金預收款、個人按揭貸款的增速都有所回落,將會影響未來投資增速。”許小樂表示。

 

下半年要警惕“新庫存”風險

展望下半年,《報告》認為重點城市市場潛在需求普遍存在,這將是支撐下半年市場的上行動力。貝殼交易數據顯示,今年二季度重點城市新增客源及帶看客戶量并未出現明顯下滑,且新增客房比近期呈現持續上升趨勢。但這股力量尚不能支撐房價大幅向上。這是因為目前重點城市都是改善型需求主導的市場,在認房認貸的政策下,換房需求的杠桿被極大壓縮,不存在大幅向上動力,“穩”是下半年的大主題也是市場面的常態。

許小樂提醒,當下市場仍處于嚴格調控下,需求難以釋放,后續重點城市二手房市場和部分地區新房市場或將面臨“新庫存”問題。在貝殼研究院監測的29個重點城市中,有7個城市二手房月末庫存環比持續增加3個月,13個城市月末庫存環比持續增加4個月,7個城市月末庫存環比持續增加5個月,庫存下降的城市僅有上海和蘇州。

而政策面上,據許小樂觀察,總體而言,政策對于市場要保持高度敏感性,在“求穩”的背景下,“一城一策”將是下半年及更長時間的政策基調。

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