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上半年多城密集調整土拍規則,能有效控制地價嗎?

克而瑞地產研究3 個月前24.95k
近期以二線城市為首的土地市場持續高熱,為遏制地價的持續上揚,已經有多城對土拍規則進行了相關調整。

 導 讀 

近期以二線城市為首的土地市場持續高熱,為遏制地價的持續上揚,已經有多城對土拍規則進行了相關調整。

  作者 / 馬千里、邱娟

近日,東莞公共資源交易網正式發文《東莞市國土資源網上交易達到上限后的終次報價規則》,規則提出:在網上報價達到上限后,不再接受最新報價,開通網上終次報價功能,轉為競終次報價;而終次報價則以“最接近平均價者得”,這一創舉引發市場關注。當然,這并非個案,近期以二線城市為首的土地市場持續高熱,為遏制地價的持續上揚,已經有多城對土拍規則進行了相關調整。

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地市熱度回升、樓市小幅回暖

引發上半年多城土拍規則密集調整

一葉知秋,首先來看作為最新個案的東莞。東莞土拍新規的落地,很大程度上與其近期土地市場持續高熱有關,4月一幅位于萬江新城中心商住用地,經過27家房企62輪廝殺,最終被中海地產以16089元/平方米的樓面價競得,距離最高限價16730元/平方米僅差641元/平方米,溢價率高達75.8%,競爭十分激烈。并且4月僅僅是前奏,5月東莞地市進一步升溫,單月成交了6幅商住宅地,溢價率均超20%,并且其中5幅土地均因達到最高限價提前被鎖定,土拍競爭趨于白熱化。

東莞地市高熱一方面與粵港澳大灣區規劃存在較大關聯,東莞擁有良好的經濟基礎、相對完善的產業體系、便利的交通和區位,吸引了眾多外來人口,住房需求潛力依然較大,毫無疑問東莞是大灣區最具投資潛力的三四線城市之一;另一方面,東莞宅地長時間供不應求,據CRIC統計,該城1-3月無一宗宅地出讓,因此一有土地掛牌,就引起房企的高度關注,高溢價成交不可避免。另外,東莞樓市近期也有一定程度的復蘇,5月商品住宅成交量53萬平方米,環比上漲14%,同比去年上漲10%,創下2019年以來的新高,樓市的熱度也會進一步傳導至地市,強化了房企不惜突破最高限價、志在必得的決心。

不僅僅是東莞,2019年上半年地市高熱的城市還有不少,多個二線城市土地成交溢價率均超20%,較2019年下半年有明顯上升,其中表現最為突出的當屬合肥,前5月溢價率高達79%,另外南昌、南寧、哈爾濱、廈門、南京、蘇州、杭州等城市土地市場熱度也處于較高水平。其中不少城市住宅市場成交也迎來了同步放量,表現最為突出的當屬福州、蘇州、鄭州、昆明,前5月商品住宅成交量同比增幅均超30%。市場熱度顯著回升引發了調控的再次升級,蘇州就是一個典型的例子,目前蘇州工業園區全域、蘇州高新區部分重點區域,新房實行限售3年;蘇州工業園區全域二手房,限售5年與東莞相似,不少熱點城市也對土拍規則進行了對應調整。

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多城土拍規則升級

調整最高限價最為常見

就土拍規則變化的內容來看,可以總結為四大類:

第一類是對競拍資格的限制

這類限制主要是為了提高入場門檻,減少參與土拍的企業數量,以此減緩土拍的競爭激烈程度。典型城市即合肥,禁止有關聯的母公司、子公司同時參與土地拍賣,杜絕“圍標”,違者兩年不得參與合肥市范圍內的土地競拍。

第二類是設置或調整土拍最高限價

這是上半年土拍規則調整中最常見的,典型城市如合肥、杭州、蘇州吳江區、昆山、太倉。為遏制地價的進一步上漲,合肥對部分區域的最高限價進行了下調,將地市高熱的濱湖新區的含宅土地最高限價由2655萬元/畝降至2280萬元/畝,降幅高達14%。另外住房部點名城市蘇州4月30日對吳江開發區WJ-J-2019-014地塊出讓條件進行調整,將市場調整價、網上競價中止價、一次報價有效區間不同程度的下調,尤其是一次報價有效區間降幅高達18.77%,以遏制地市高熱現象。

另外,近期杭州溢價率上限也有所調整,將主城區涉宅用地溢價率上限由50%調至30%,但是由于溢價率封頂之后開發商還可以進入自持比例競爭階段,這一溢價率指標的下調,或將進一步推高杭州交易宅地的自持比例,導致銷售型住宅供給的減少,反而會進一步加大商品住宅市場的中長期供給壓力。

第三類是達到價格上限后的競得人認定方式。

這又可分為兩種手段,其中一種較為常見,即競配建模式,典型城市如福州、深圳。以深圳近期掛牌的5幅宅地為例,首次均在出讓條件中規定:當競買人報價達到最高限制地價時,由競配建的人才房面積最多者來確定競得人。此舉無疑將加快人才住房建設速度,同時對解決剛需群體的居住問題大有裨益。

另一類則是搖號、接近均價者得等“碰運氣”模式,典型如東莞、常熟即是如此。其實早在東莞發文“最接近平均價者得”之前,5月中旬常熟、張家港兩城分別在其土地出讓公告補充文件中提出“以一次報價中最接近所有一次報價平均價的原則確定競得人,以其所報價格確定地塊成交價格”,與東莞“最接近均價者得”如出一轍。這一規則一經出臺,勢必對房企的競拍出價策略產生較大影響,為提升中標率,房企出價力求“中庸”,勢必拉低土地成交均價,對于穩地價起到良好的促進作用。但是該新規也存在一定的漏洞,譬如對于參與競拍的房企資格管理相對寬松,圍標的可能性較高,建議后續加強競標單位資格審。

第四類是對拿地后入市標準的限制

常見的限制模式有現房銷售、限制銷售價格等。如在蘇州“511”調控中,即進一步收緊了現房銷售價格門檻,超過市場指導價5-10%需工程竣工驗收后方可申請預售許可。此類模式雖然可提高房企周轉成本,在一定程度上避免地價過快攀高,但也會造成市場出現一段時間的優質商品住宅供應短缺,典型如江蘇省會南京,近兩年即深受其苦。

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調整土拍規則只是”治標”

”治本”關鍵還在于加強供地

總的來看,各類土拍新規調整在一定程度上可以減少地價的盲目追高,短期內緩解地市高熱現象,但并未對市場長期走向產生實質性作用,被擋在門外的企業仍然希望入場,地價上漲訴求也不會因為土拍規則的調整而消弭,而“競配建”等模式更是會進一步加劇商品住宅市場的供求矛盾。

歸根到底,房地產市場維系平穩、健康的根本原因還是在于合理的供求關系,土拍規則的調整畢竟只是治標不治本。要維持地價的平穩,關鍵還是要適度加大土地供應,使得土地市場供求關系處于平衡區間,才能真正實現“穩地價、穩房價、穩預期”的目標。

房地產

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