來源:涂說天下<"> 地产中期策略:行业发展换挡,城市周期兴起

地產中期策略:行業發展換擋,城市周期興起

海通地產涂力磊 2019-07-11 19:43 7917

作者:涂說君 

來源:涂說天下

投資要點:

房地產行業進入總量高位,增速低位階段。中國房地產市場自住房制度改革以來,總量持續增長。行業歷次周期主要受政策影響而呈現周期波動。0169月以來,最新一輪調控政策采取因城施策方式,對不同城市實行分化調控。在此輪調控下行業近年受行業總量增速減弱,波動性收窄。我們認為如果“房住不炒”基調不變,行業上行空間可能長期受政策調控,進入到行業總量高位而增速低位階段。

行業內部分化,都市圈興起。參照成熟市場經驗,當行業總量進入低增速階段時,地域人口流動所帶來的住房需求將逐漸占據行業銷售主要影響因素。政策近幾年逐漸向都市圈方向上傾斜。例如,2018年和2019年發改委發布的城鎮化重點任務中提出降低大中小城市落戶限制、允許都市圈內城鄉建設用地增減掛鉤節余指標跨地區調劑等相關政策。政策上支持資源匹配人口流動,促進了人口流入資源型城市,進而促進了城市分化。我們認為,行業周期可能將逐漸從行業整體周期轉化成為城市周期。

房企競爭方式轉換,從行業紅利轉向企業紅利。在總量穩定的情況下,房企之間競爭逐漸加劇,房企之間不斷分化。企業發展之路從原先共享行業總量增長變為在總量穩定下搶占更多市場。因此,企業更需要更加精準把握項目區域布局和產品來實現較好的銷售業績。

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