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土地降溫的“雙重理解”

長江宏觀固收1 個月前13.10k
融資收緊對土地市場影響或將進一步顯性化,加大下半年經濟不確定性。

作者:長江宏觀

報告摘要

融資收緊對土地市場影響或將進一步顯性化,加大下半年經濟不確定性

近期,東部沿海熱點城市土地市場明顯降溫,在“量”、“價”層面均有反映。5月以來,百城住宅土地成交的面積和總價增速、成交溢價率等指標明顯回落。其中,前期土地市場升溫較快的長三角和珠三角熱點一二線城市,土地市場普遍已經明顯降溫。非都市圈三線及以下城市,土地成交則延續前期的低迷態勢。

土地市場降溫,受融資收緊影響較大,未來或將進一步顯性化;部分城市調整土拍政策,也起到一定作用。5月以來,針對資金違規流向房地產領域的監管明顯加強,信托、境外債等融資渠道先后收緊,制約房企拿地能力。與此同時,杭州等熱點城市,通過降低競價上限等方式調整土拍政策,也起到一定作用。

未來一段時間,融資收緊對土地市場影響或進一步顯現,加大下半年地產調整壓力、制約基建發力空間。融資收緊下土地成交或將進一步承壓,一方面將加大下半年地產調整壓力,另一方面或將影響政府性基金收入、制約基建發力空間,進而加大下半年經濟的不確定性。從區域結構來看,江西等土地財政依賴較高的中西部省份、人口支持較弱的普通三線及以下城市,受影響或相對較大。

與過往不同,當前我國處于“轉型攻堅”階段;地產融資收緊,有助于推動產業供給側改革、加速結構轉型,對經濟的影響應當理性看待。“轉型攻堅”階段,“調結構”才是政策中長期主線邏輯。年初以來,債券融資結構、信托資金投向等,均顯示資金流向地產占比過高。地產融資普遍收緊,有助于限制房地產對資金的過度擠占;與此同時,政策引導資金流向新經濟領域,加速結構轉型。

重申長江宏觀觀點:債券市場,繼續看多利率債和高評級信用債,基本面、信用環境、資金風險偏好、“資產荒”下的再配置壓力、外資流入等利多因素,均在加速顯現;總需求承壓下,貨幣環境也對債市較為友好。股票市場,慎用“周期框架”,建議多以“轉型”視角看待變化,關注產業結構、交易習慣等變化。

風險提示:

1. 地產調控或土地政策出現大幅調整;

2. 海外經濟政策層面出現黑天鵝事件。

報告正文

國內熱點

土地降溫的“雙重理解”

事件:7月,100大中城市成交住宅土地規劃建筑面積當月同比增速-12%、連續第2個月下滑,成交住宅土地溢價率11.7%較上月回落。

資料來源:Wind,新華網)

點評:

近期,土地市場明顯降溫,在“量”、“價”層面均有反映,加大市場對下半年地產擔憂。年初來,土地市場表現總體承壓、結構明顯分化,其中部分熱點城市土地市場“先揚后抑”。前4月,在地產調控“因城施策”調整、融資約束階段性緩解等因素影響下,部分熱點城市土地市場快速升溫,推升部分土地相關指標。但5月以來,百城土地市場已開始明顯降溫,在“量”“價”指標上均有反映;例如,百城成交的住宅土地規劃建筑面積增速大幅下滑,反映土地市場熱度的成交總價增速和溢價率,也都在明顯回落。

分城市來看,前期土地市場升溫較快的長三角和珠三角熱點一二線城市,5月以來普遍明顯降溫。去年底以來,房企拿地重心,明顯向長三角和珠三角地區的一二線及部分熱點三線城市傾斜,推動這類城市土地市場升溫;其中,杭州、蘇州、北京等熱點一二線城市,土地出讓金在全國排名居前。5月以來,這類熱點城市,不管是土地成交面積和總價增速、還是成交溢價率等指標,普遍已經明顯回落,土地市場降溫跡象較為明顯。

熱點城市土地市場明顯降溫,受近期房企融資環境收緊影響較大,未來或將進一步顯性化。今年5月以來,針對資金違規流入房地產領域的監管明顯趨嚴。5月17日,銀保監會發布“23號文”,明確要求商業銀行、信托、基金等金融機構不得違規進行房地產融資;7月以來,房地產信托、境外債融資監管也在進一步增強。近日,銀保監會發文,決定在北京、天津等32城開展銀行房地產業務專項檢查,“嚴厲查處各種將資金通過挪用、轉道等方式流入房地產行業的違法違規行為”。伴隨融資環境繼續收緊,房企拿地能力或持續受到制約,對土地市場的影響或將進一步顯性化。

融資端收緊的同時,從中央到地方還密集出臺土地政策,通過直接調整土地競拍規則、加強土地供給調節能力等,緩解土地市場過熱現象。今年上半年,從中央到地方密集出臺土地新政。4月以來,杭州、蘇州等熱點城市,通過降低競價上限、限制競拍資格等,調整土拍政策,緩解短期土地市場過熱現象;今年4月,自然資源部制定宅地“五類”調控目標,要求各地根據商品住房庫存消化周期調節供地結構。此外,年初以來,中央部委還通過擴大集體建設用地建設租賃住房試點范圍、加速土地增值稅法立法等舉措,構建平衡土地市場供需的長期機制。

需求端調控“有保有壓”的背景下,東部熱點城市房企拿地意愿,或也將較為有限。近期房企融資環境收緊的同時,蘇州等部分熱點城市需求端調控也在明顯升級,限購等調控措施不斷加碼。今年6月,天津、寧波、蘇州等城市房貸平均利率較5月明顯抬升,首套房貸平均利率下降的城市占比明顯收縮,使得6月全國房貸平均利率止跌回升。考慮7月政治局會議明確“不將房地產作為短期刺激經濟的手段”相關表述,未來一段時間,東部沿海地區城市或延續“有保有壓”、“因城施策”思路,銷售表現或逐步平淡、削弱房企拿地意愿。

非都市圈的三線及以下城市,受銷售走弱影響,年初以來土地成交持續低迷;融資收緊背景下,這類城市土地市場或還將進一步承壓。前4月,一二線城市土地市場的回暖,與房企融資環境改善、部分城市“因城施策”調整地產政策提振銷售等因素有關。與這類熱點城市不同,非大都市圈內的普通三線及以下城市,商品房銷售年初以來持續走弱(或與棚改貨幣化安置比例下降等因素有關),房企拿地意愿也相對較低;反映在土地市場上,年初以來三線及以下城市土地成交持續負增。未來一段時間,這類城市需求支持或較為有限、人口支持也相對較弱,融資收緊影響下土地市場或將進一步承壓。

未來一段時間,融資收緊下的土地市場承壓,或將影響地產投資等需求表現,進而加大經濟不確定性。地方政府國有土地使用權出讓收入,與土地成交情況密切相關,而前者是地方政府性基金收入的主要來源、占全國政府性基金收入比重已接近9成。未來一段時間,融資收緊對土地市場影響或將進一步顯現,一方面或將通過新開工向地產投資傳導、加大下半年地產投資調整壓力,另一方面或將影響地方土地出讓收入、在一定程度上制約財政空間和基建投資發力。

區域視角來看,江西、安徽等部分土地出讓收入依賴較高的中西部省份,受影響或相對較大。結構來看,地方政府國有土地使用權出讓收入對應支出結構中,除了征地和拆遷補償外,在土地開發、城市建設、農村基建等基建相關領域支出較高、占比超過30%。區域視角來看,江西、安徽等中西部省份,土地出讓收入占綜合財力比重超過30%,對土地財政依賴度相對較高。未來一段時間,伴隨這類城市土地市場壓力進一步顯現,地產投資及基建發力空間,或在一定程度上受到影響。

與過往不同,當前我國處于“轉型攻堅”階段,“調結構”才是中長期主線邏輯;地產融資收緊的可能影響,也應在此背景下理性看待。長期以來,資金流向房地產等“舊經濟”領域占比過高,在一定程度上擠占發展實體經濟所需資源;以今年上半年為例,上半年信托資金中近4成投向房地產領域,債券融資結構也顯示資金流向房地產領域占比過高。此外,伴隨資金向地產領域快速集中,我國居民部門杠桿也出現快速攀升;反映居民當年需要償還的債務本息占可支配收入比值的償債比率指標,已經高于美國、日本和德國等發達經濟體。

地產融資收緊,有助于推動產業供給側改革,加速結構轉型、助力“調結構”。融資端的約束,對結構轉型的影響在房地產領域內部和行業之間均有體現。一方面,融資端約束下,低效率、小規模房企或將自然出清,大型優質房企憑借融資渠道和資金配置效率方面的優勢,實現行業集中度的進一步抬升,有助于提升行業整體效率。另一方面,限制資金違規流入房地產領域,有助于限制舊經濟對資金的過度擠占,同時政策支持引導資金流向新經濟領域,助力經濟結構轉型升級。高技術制造業、戰略性新興產業等,成為產業轉型升級重要方向。

重申長江宏觀觀點:債券市場,繼續看多利率債和高評級信用債,基本面、信用環境、資金風險偏好、“資產荒”下的再配置壓力、外資流入等利多因素,均在加速顯現;總需求承壓下,貨幣環境也對債市較為友好。股票市場,慎用“周期框架”,建議多以“轉型”視角看待變化,關注產業結構、交易習慣等變化,對投資的指示意義。

通過以上研究,可以發現:

1) 前期土地市場升溫較快的熱點一二線城市,5月以來土地市場明顯降溫,在“量”、“價”層面均有反映。非都市圈三線及以下城市,土地成交延續之前的低迷態勢。

2) 土地市場降溫,受5月以來房企融資收緊影響較大,未來或還將進一步顯性化。與此同時,杭州、蘇州等熱點城市,調整土拍政策,或也起到一定作用。

3) 未來一段時間,融資收緊對土地市場影響或將進一步顯現,加大地產投資的調整壓力、制約基建投資的發力空間,進而加大經濟不確定性。

4) “轉型攻堅”階段,“調結構”才是政策中長期主線邏輯;地產融資收緊,有助于推動產業供給側改革、加速結構轉型,對經濟的影響應當理性看待。

5) 重申長江宏觀觀點:債券市場,繼續看多利率債和高評級信用債,股票市場,慎用“周期框架”,建議多以“轉型”視角看待變化。

格隆匯聲明:上文所示作者或嘉賓的觀點,都有獨特立場,投資決策需建立在獨立思考之上,不構成投資建議。投資者據此操作,風險自擔。

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